標到「兇宅」是否可以向法院起訴撤銷拍賣程序?又「兇宅」是否為執行法院之法定應查明及列入公告事項?
以下判決提供參考:
臺灣高雄地方法院民事判決 98年度訴字第0000000號
原 告 丙○○
被 告 台灣高雄地方法院
上列當事人間請求撤銷拍賣程序等事件，經本院於民國99年1 月
25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：
被告以民國96年度執字第128017號清償債務強制執行事件（
下稱系爭執行事件），受理訴外人即債權人000資產管理股
份有限公司（下稱00000公司）聲請就訴外人即債務人邱
鄭00所有坐落高雄縣仁武鄉○○段1449-7地號、權利範圍
全部，同段1449-27 地號、權利範圍24分之1 土地，及其上
同段建號696 、權利範圍全部，建號701 、權利範圍萬分之
449 ，即門牌號碼高雄縣00鄉00巷000弄0000號房屋
（下稱系爭拍定物）拍賣程序。原告於97年11月26日經公開
拍賣程序，以新台幣（下同）1,788,100 元拍定得標，並於
97年12月3 日繳足全部價金。嗣原告於97年12月8 日，經由
系爭拍定物之鄰居告知，始知悉系爭拍定物曾發生有人慘死
之刑事兇殺案，然被告怠予詳查，亦未將此一房屋交易之重
要資訊，載明拍賣公告，逕予拍賣，致原告於不明之狀況下
應買，而不敢居住，權益嚴重受損；且被告亦已違反消費者
保護法第5 條、第7 條第1 項、第2 項及公平交易法第19條
第6 款之規定。為此，爰依民法第359 條物之瑕疵擔保請求
權規定，提起本件訴訟。
並聲明：被告應撤銷系爭執行事件拍定程序，並退還原告1,
788,100元。
二、被告則以：
依強制執行法第77條、第81條及辦理強制執行事件應行注意
事項（下稱辦理強制注意事項）第41點、第43點規定，執行
法院於查封及拍賣不動產時，應查明之事項僅限於土地坐落
地號、地目、面積、地上物或其他使用情形，並房屋坐落地
號、門牌、房屋構造及型式、層別或層數、面積、稅籍號碼
及現實使用狀況，至於是否曾發生「人非自然死亡」事件，
即是否為「兇宅」，則非執行法院之法定應查明及公告事項
。又按不動產拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權；強制
執行法第113 條準用第69條規定，亦有明文。是系爭拍定物
縱為兇宅，其性質屬物之瑕疵，被告依法無需負擔瑕疵擔保
責任。再者，系爭執行事件已於98年4 月14日實施分配核發
完畢，執行程序業已終結，亦無從撤銷系爭執行事件程序。
並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項及簡化之爭點為：
兩造不爭執事項：
000資產公司與邱鄭00間系爭執行事件，於97年11月26日
經公開拍賣系爭拍定物，由原告以1,788,100 元拍定得標，
原告於97年12月3 日繳足全部價金，且系爭執行事件已於98
年4 月14日實行分配，執行程序業已終結。
訴外人李00於88年10月22日，在系爭拍定物客廳內，持菜
刀朝訴外人蕭00頸部揮砍多刀，蕭00因左、右側頸部軟
組織及頸部動靜脈切斷，大量流血，致出血性休克當場死亡
。系爭拍定物曾發生人非自然死亡之情事，為俗稱之兇宅。
兩造爭執事項：
原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，有無理由？
如有，是否得據此訴請撤銷系爭執行事件之執行程序？
四、前揭不爭執事項，業據原告提出系爭拍定物異動索引1 份、
被告臨時收據1 紙、通知2 紙（本院審卷第10至15頁）、台
灣高等法院高雄分院89年度上重訴字第13號刑事判決1 份等
為證，且經依職權調閱系爭執行事件全卷宗核閱無誤，固堪
認為真實。茲就兩造之爭點，析述本院得心證之理由如下：
原告主張其他法院在拍賣公告上，記載拍賣房屋為兇宅事項
，而系爭執行事件未為記載，有重大侵害買受人權益之事云
云，並提出台灣屏東地方法院拍賣公告1 份（見本院審卷第
35 頁 ）為證。查，依強制執行法第81條、辦理強制注意事
項第43點等規定，「兇宅」並非拍賣公告依法應記載之事項
。又觀之系爭執行事件卷宗，並無人向被告陳報，或被告知
悉系爭拍定物為「兇舍」之情事，且原告亦陳稱：伊在投標
前，詢問系爭拍定物鄰居，他們說不是兇宅等語；是被告依
法定通常程序，並不知系爭拍定物屬「兇宅」，自無從在系
爭執行事件之拍賣公告上，記載系爭拍定物為「兇舍」事項
。據上，「兇宅」非屬拍賣公告依法應記載事項，且被告亦
不知系爭拍定物為「兇宅」，並無所謂依法應記載，而未予
公告，或知情而漏未記載，致侵害原告權益之事；是原告主
張系爭執行事件之拍賣公告，漏未載明兇宅云云，應屬無據
。
原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，有無理由？
按拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權；不動產之強制執
行準用關於動產執行之規定。強制執行法第69條、第113 條
分別定有明文。此規範理由，係於拍賣前，應買人得閱覽拍
賣公告，知悉受執行標的物所在處，並預為查詢明確，已有
機會發現拍賣物之瑕疵，且法律為確保拍賣結果之安定性，
故排除物之瑕疵擔保責任，使應買人自行負擔瑕疵存在之危
險，亦不因債權人有否具實陳報受執行標的物之品質，而有
差異。
次按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交
易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或
品質而不具備者，即為有瑕疵（最高法院90年度台上字第14
60號判決要旨參照）。查，系爭拍定物於88年10日間，曾發
生人非自然死亡之情事，即俗稱之兇宅，已如前述；而依社
會觀念，購屋者莫不期望所購買之房屋「安寧」，即無人非
自然死亡情事發生其內，且依通常交易情形，兇宅之房價相
對低廉，並為無法修補之瑕疵。是原告主張系爭拍定物曾發
生有人慘死之刑事兇殺案，存在物之瑕疵等語，應屬有據。
惟查，本件係依強制執行法所定之不動產執行程序所為之拍
賣，而由原告拍定買受，已見前述；揆諸前揭說明，拍賣物
買受人就物之瑕疵，無擔保請求權，以求執行程序之安定。
是系爭拍定物雖為兇宅，而存有物之瑕疵，被告亦無庸負擔
物之瑕疵擔保責任。從而，原告主張被告雖依強制執行法拍
賣物件，仍應負物之瑕疵擔保責任云云，即屬無據。
查，本件係依強制執行法所定不動產執行程序所為之拍賣，
已如前述；是本件並無「為保護消費者權益，促進國民消費
生活安全，提昇國民消費生活品質」及「為維護交易秩序與
消費者利益，確保公平競爭，促進經濟之安定與繁榮」，而
有消費者保護法及公平交易法適用之餘地。從而，原告主張
被告違反消費者保護法第5 條、第7 條及公平交易法第19
條規定云云，亦屬無據。
準上而論，系爭拍定物雖存在物之瑕疵，惟拍賣不動產，買
受人就物之瑕疵無擔保請求權，是原告依民法第359 條物之
瑕疵請求權規定，請求撤銷系爭執行事件拍定程序，並退還
價金云云，即屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第359 條規定，請求撤銷系爭執行事
件拍定程序，並退還1,788,100 元，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，
判決如主文。
留言列表
