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我名下有一棟房屋,但房屋所在的土地不屬於我,每月2000元的租金向地主承租的。最近聽說有財團想要購買附近的土地改建成商業區,我害怕地主要收回土地以利財團收購。如果我想繼續住下去或修繕房屋是否有此權力?又是否有權利把房子出租或出售給他人?地主如果把土地賣給財團,財團可以要求拆除房子嗎?

 

照片.jpg 版主解析

房屋與基地(土地)的產權是各自獨立的,房屋的產權屬於你,當然可以自由使用房子;至於基地雖然屬於地主的,但是地主如果想要收回土地,卻會受到土地法第103條的限制,不能任意收回。

依照土地法第103條的規定,必須要有以下的事由發生,地主才有權利把土地收回來:

1.租約期滿。

如果跟地主之間沒有約定承租期限,那就屬於「不定期租約」,不定期租約既然沒有租約期限的問題,所以地主就不能利用這個規定收回土地。

2.承租人(即房屋所有權人)將土地或土地上的房屋做非法用途時。

例如把住宅區的房子做為工廠使用,地主就可以要求收回土地;但如果你在承租的土地上搭蓋違建居住,這就只能算是單純的違反建築許可的規定,而不是將房屋或基地做非法用途。

3.承租人(即房屋所有權人)把土地的全部或一部分轉租給別人時。

如果你只是把「房子」出租或出售給別人,而不是單純的把土地轉租給別人時,就不受限制,因為那是基於「房屋所有權人」的地位行使對房屋本身的權利而已。當然,如果把房子賣給別人時,土地的承租權就會隨著房屋產權而移轉給買受人,以後土地的租金就由房屋的新主人負責繳納;但是如果只是把房子出租給別人,因為房屋的產權並沒有變動,所以土地的承租權也不會變動,還是要由你負責繳納土地的租金。

4.承租人(即房屋所有權人)積欠租金總額達到二年以上時。

5.承租人(即房屋所有權人)違反租賃契約時。

如果你跟地主之間針對土地租賃的事項有一些特別約定時(包括口頭或書面的約定),就必須遵守約定,否則地主就可以用「違反承租時的約定(即違反租約)」為由而要求收回土地。

換言之,只要沒有上述的情形發生,你就有權利繼續承租土地,並且任意使用房子,無論是修繕、改建或自住、出租、出售,都沒有問題;而且縱使土地被轉賣給財團或任何第三人,都不能要求拆除你的房子。

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