隨波雜記

大明繼承過世爸爸一房屋，87年時小張爸爸答應租給小雄三年，期滿時沒訂書面租約，繼續租用至今。

現在小張想要收回房子賣給別人，但小雄拒絕簽訂書面契約也不願意搬出房屋，大明感到很煩惱，想問要怎麼解決此事？

版主開示：

大明的爸爸將房屋於民國87年約定租給小雄3年，期滿後繼續租用，依據民法第422條規定，自屆滿時另成立不定期租賃合約，此債權債務於爸爸往生時由大明繼承。為何是不定期租約？有可能是當初約定時沒訂租期，或者當時是雖有訂期限3年，但期限屆滿民國89年時，小李繼續使用房屋，而大明的爸爸沒反對，自後便成不定期租賃。

不定期租賃合約，出租人如果要收回房屋，必須有符合土地法第一百條規定的六種情況之一，才能終止租約進而收回房屋；六種情況為：一、出租人收回自住或重新建築。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人。三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達兩個月以上。四、承租人以房屋供違反法令之使用。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。

所以如要以「收回房屋轉賣」為理由，便不符土地法第一百條規定的六種情形，而無法終止租約收回房屋。

要注意的是，民法在民國88年4月21日修正原民法第425條，使該日之後成立的「不定期租約未經公證的，不適用買賣不破租賃之規定」；就是說，因為不定期租約成立在修法後，又未經公證，如果大明把房屋賣給新屋主，如果新屋主主張原租賃合約不存在時，新屋主便可對小雄請求返還房屋佔有。