隨波雜記

老張要買小明的房子,雙方先簽訂了「不動產購買意願書」並載明房地買賣價格新台幣500萬,約定「買賣付款方式依照一般不動產付款程序進行，

正式簽約時間由買賣雙方議定」,同時老張交付給小明新台幣10萬元作為訂金,之後小明因故反悔不賣,就未再與老張簽訂正式的不動產買賣契約書,

請問雙方之間的不動產買賣契約是否成立?小明應該加倍返還訂金給老張嗎?

按民法第153 條第1 項:當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。

第345 條:稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。

當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。

所以我國民法就買賣契約成立之要件，

並未明定需採取何種要式之行為，除非買賣之雙方當事人間有特別約定(第166 條)，

否則，

買賣雙方當事人就買賣標的物及其價金達成意思表示一致時，買賣契約即屬成立。

最高法院17年上字第1118號判例、19年上字第335 號判例:

買賣契約非要式行為，除第166 條契約當事人有約定要式行為之情形外，

不論言詞或書據祇須意思表示合致即可成立，

其寫立書據者，亦無履行何種方式之必要。

本案雙方先簽訂了「不動產購買意願書」
並載明房地買賣價格新台幣500萬,
約定「買賣付款方式依照一般不動產付款程序進行，
正式簽約時間由買賣雙方議定」,

同時老張交付給小明新台幣10萬元作為訂金,
是由上開資料可知，
兩造就買賣之標的物及買賣價金等買賣契約之必要之點已獲得合意，
並就買賣之履行方式有大致之合意，
則依法規定買賣契約應屬成立。

小明應該加倍返還訂金給老張嗎?

民法第249條規定:金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：
契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，
該當事人應加倍返還其所受之定金。

小明因故反悔不賣,就未再與老張簽訂正式的不動產買賣契約書,
然而買賣契約已成立，
自屬可歸責小明致契約不能履行之情形。
所以老張依法規定可以向小明請求加倍返還定金20萬元。