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案例:某甲向民事執行處投標標得房屋乙棟。惟某甲得標後經仲介人員告知系爭房地前有承租人上吊自殺，經向當地管區派出所查詢結果
證實其所標得之房屋之前確有承租人於97年8 月11日上吊自殺問某甲可否聲請法院撤銷拍賣?
下則民事裁定提出參考請想要標購法拍屋民眾事前先多方調查...
高雄地方法院民事裁定 99年度執事聲字第114號
異 議 人 乙○○
相 對 人 臺灣土地銀行股份有限公司
法定代理人 丙○○
代 理 人 甲○○
上列當事人間清償債務強制執行事件，異議人對本院民事執行處
司法事務官民國99年8 月2 日99年度司執字第126906號裁定（處
分）提出異議，本院裁定如下：
主 文
異議駁回。
理 由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員
辦理之。本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，
均得由司法事務官辦理之。強制執行法第3 條及法院組織法
第17條之2 第1 項第2 款分別定有明文。又當事人或利害關
係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書
記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程
序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為
聲請或聲明異議；前項聲請或聲明異議，由執行法院裁定之
，亦為強制執行法第12條第1 項、第2 項所明定。則依上開
條文規定，司法事務官於強制執行程序中就當事人或利害關
係人依該法第12條所為之聲請或聲明異議，自得立於執行法
院之地位先為准駁之裁定（處分）。次按司法事務官處理事
件所為之處分，與法院所為者有同一之效力。當事人對於司
法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之
不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認
前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者
，應送請法院裁定之。法院認第1 項之異議為有理由時，應
為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之。民事
訴訟法第240 條之3 及第240 條之4 亦分別定有明文。本件
異議人係對本院民事執行處司法事務官駁回其撤銷拍賣及返
還保證金聲請之處分聲明異議，司法事務官認其異議無理由
送請本院裁定，經核與上開條文規定要件及意旨無誤，合先
敘明。
二、異議意旨略以：異議人前於民國99年6 月17日以總價新台幣
2,602,000 元標得本院民事執行處98年度司執字第126906號
執行事件坐落高雄市○○區○○段8 小段第2287地號土地及
其上第1006 7建物建物全部、第10097 建物（共同使用部分
）應有部分第10000 分之30（下稱系爭房地）。惟異議人嗣
經仲介人員告知系爭房地前有承租人上吊自殺，經向高雄市
政府警察局鼓山分局龍華派出所查詢結果，證實系爭房屋確
有承租人於97年8 月11日上吊自殺，是系爭房屋為凶宅堪予
認定。詎向本院民事執行處聲請撤銷系爭拍賣並退還保證金
遭拒。然凶宅對應買意願及價格高低確有重大影響，屬強制
執行法第81條第2 項第1 款所稱之應記載事項，詎執行法院
就此重大相關資訊卻未向警察機關查詢，更未誠實揭露於拍
賣公告。雖執行法院以異議人於應買前得自己查明，然此因
涉及警察職務秘密，且事前無從自外觀上查明，只得信賴法
院拍賣公告資料，再參以依強制執行法第113 條準用第69條
規定，拍賣物買受人無瑕疵擔保請求權，則執行法院更應善
盡調查義務而非逕責由應買人查明，然系爭房地拍賣公告竟
未就此攸關應買意願及價金高低之重要資訊查明、揭露，其
拍賣程序即有重大瑕疵，自應撤銷拍賣並返還保證金。是原
裁定（處分）駁回異議人之聲請顯有違誤，為此，聲明異議
，求為廢棄原裁定（處分），撤銷原拍賣程序等語。
三、按當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或
對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制
執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執
行程序終結前，為聲請或聲明異議，強制執行法第12條第1
項前段定有明文；又不動產拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保
請求權，同法第113 條準用第69條自明。經查：
（一）按凶宅於法律上固尚無統一之定義，然依我國社會大眾通
念，係指房屋有人非基於生理機能之喪失或衰弱之自然死
亡或意外亡故，而係本於自行戕害生命或遭他人殺害等之
謂。又是否屬凶宅之認定及會否影響買賣意願，雖偶因個
人宗教、信仰、生活認知及發生是否久遠等而異，惟依我
國國情，如屬上述之凶宅，其於交易上大多數會因而影響
買受意願及出價屬實，故凶宅屬物之瑕疵無疑。
（二）次按異議人主張其所拍得之系爭房地為凶宅縱使為真，並
單純執此事由聲明異議，則因買受人對於拍賣物無物之瑕
疵擔保請求權，業如上述，既涉及買受後之實體上法律效
果，已非強制執行法第12條規定之聲明異議事由，從而，
其據此聲明異議，即非有據，自不應准許。
（三）反之；異議意旨如認執行法院於拍賣前未查明系爭房地是
否為凶宅，並於拍賣公告內載明而有程序之違誤，因屬執
行程序問題，其就此聲明異議，即無不合，然仍應審究異
議事由是否有據。查異議事由無非以執行法院於拍賣系爭
房地前本應依強制執行法第81條第1 項、第2 項規定詳為
公告，而依系爭房屋是否為凶宅既影響應買人投標意願及
出價高低，屬該條第2 項第1 款後段之其他應記明之事項
，卻未向警察機關等查詢並記明於拍賣公告，致其不知係
凶宅而參與投標應買，執行程序即有未合等語。
（四）經查：
按拍賣公告固應記載拍賣物之種類、數量、品質及其他應
記明之事項，強制執行法第81條第2 項第1 款定有明文。
然參之辦理強制執行事件應行注意事項第43條所列，無
非針對所拍賣土地之地號、地目、面積、地上物；如為房
屋者，其坐落地號、門牌、房屋構造及型式、層數、面積
、稅籍號碼，並查封前占用情形，占用人姓名、權源及有
權占用之存續期間等均應予記載。即令依應行注意事項第
43條其他款所載，其應記載者充其量均為有關特定不動產
之詳細資料如地號、建號、樓層、面積等，或依其外觀，
或查封當時所得知而與上開特定不動產所有權範圍、權利
限制、占有情形並應買資格限制相關之資訊為限。準此，
凶宅是否屬該條款所稱之其他「應」記明之事項，已非無
疑。
異議人雖又主張凡拍賣物之資訊足以影響應買意願及出價
高低者，均屬該款所稱之其他應記載事項。惟依上說明，
其應予公告之事項，不外乎有關拍賣物之特定及其權利確
定、限制。至足以影響應買意願及出價高低者之事項原因
甚夥，其間更有涉及應買人主觀意思者，縱與應買人主觀
無關，如泛指客觀上攸關價格決定事項者均需一一查明，
勢必影響強制執行程序之進行。再參之強制執行法第69條
所以明定拍賣物之買受人就物之瑕疵無擔保請求權，其規
範目的除因強制執行係違反債務人之意思而拍賣，債權人
又非拍賣物之所有人或占有人，對於拍賣物之狀況除外觀
上甚難瞭解，且拍賣前應買人既得閱覽查封筆錄，並自行
前往查詢瞭解，故不宜使債務人（含物上保證人）負物之
瑕疵擔保責任外，同時亦寓有利於拍賣程序遂行及法律關
係明確之目的，是異議人主張執行法院應於每件不動產拍
賣前向警察機關查詢是否為凶宅等語，自非有據。至執行
實務上即令就非屬強制執行法第81條及應行注意事項第43
條所列事項，而客觀上足以影響應買意願、出價高低，
且為執行法院所得知之該資訊記載於拍賣公告，其目的同
為利於拍賣程序之遂行及提供應買人作更廣泛周全之考量
，然尚不得執此反謂該等資訊即為拍賣公告「應」記載事
項，進而以拍賣公告未記載該事項屬程序違法，據以聲請
撤銷拍賣。
異議人又主張其無從自外查知系爭房屋為凶宅云云，然異
議人拍定後何以即得自仲介人員處或向警察局查詢而得知
是凶宅，其事前不知究係未查明或無從查明即屬有疑。況
本件尚無證據足資認定執行法院於拍賣前知悉系爭房屋為
凶宅而不予公告，此經本院調閱上開執行卷查明。綜上，
執行法院就系爭房地之拍賣程序，核無違誤。異議人聲請
撤銷拍賣程序及返還保證金，尚非有據，司法事務官駁回
其聲請，尚無不合。異議意旨求予廢棄原裁定（處分），
為無理由，應駁回其異議。
四、依強制執行法第30條之1 、民事訴訟法第240 條之4 第3 項
後段，裁定如主文。
中 華 民 國 99 年 9 月 29 日
民事第五庭法 官 黃國川
正本係照原本作成。
本裁定不得抗告。
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