隨波雜記

  甲向法院標到法拍屋乙棟,出售轉賣於乙經乙獲知該屋為曾發生有人自殺情事,問甲乙之間買賣契約可以解除嗎?

以下判決提供大眾參考:

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　97年度訴字第0000號
原　　　告　甲○○
被　　　告　乙○○
列當事人間返還買賣價金等事件，經本院於民國98年2月13日
言詞辯論終結，判決如下：
    主      文
被告應給付原告新台幣壹佰肆拾玖萬陸仟柒佰參拾元，及自民國
九十七年八月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣伍拾萬元供擔保後得假執行。但被告如以
新台幣壹佰肆拾玖萬陸仟柒佰參拾元為原告預供擔保，得免為假
執行。
    事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
    基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在
    此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文
    。查原告原起訴主張：（一）先位聲明：被告應給付原告新
    台幣（下同）1,516,730 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清
    償日止，按年息5%計算之利息。（二）備位聲明：被告應給
    付原告731,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，
    按年息5%計算之利息。嗣於訴狀送達後，減縮訴之聲明為：
    （一）先位部分：被告應給付原告1,496,730 元及自起訴狀
    繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（二）
    備位部分：被告應給付原告711,000 元及自起訴狀繕本送達
    翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。核其性質係減縮
    應受判決事項之聲明且請求之基礎事實同一，按諸上揭規定
    ，自應予准許。
二、原告主張：
（一）伊於民國95年11月9 日透過介中不動產股份有限公司（下
      稱介中公司）之仲介，以150 萬元向被告購買坐落高雄縣
      岡山鎮○○段協和小段144 地號土地及其上同段747 建號
      ，門牌號碼為高雄縣岡山鎮○○街121 之1 號7 樓之房屋
      （下稱系爭房屋）。伊於議約當時曾要求被告確認及擔保
      系爭房屋並非凶宅，伊始願購買。豈料，被告為順利出售
      系爭房地，明知系爭房屋原屋主朱順儀於90年11月28日在
      系爭房屋內自縊死亡之事實，竟仍故意隱瞞上情，且於系
      爭買賣契約書備考欄書立「本屋是否為凶宅？無」等字。
      伊直至97年6 月26日經鄰居告知始知悉上情，而被告故意
      隱瞞系爭房屋曾為凶宅之事實，係故意不告知系爭房屋之
      重大瑕疵，爰依民法第354 條第1 項前段及第359 條規定
      ，以本起訴狀繕本送達被告作為解除系爭買賣契約之意思
      表示，並依民法第260 條、第227 條第1 項規定，請求被
      告返還伊已支付之價金148 萬元及賠償伊因買賣系爭房屋
      而支出契稅10,986元、代書代辦費5,744 元之損害，共計
      1,496,730 元；退步言，縱本院認伊不得解除系爭買賣契
      約，惟伊係受被告詐欺隱瞞系爭房屋為凶宅之事實，始陷
      於錯誤購買系爭房屋，伊自得依民法第92條規定撤銷系爭
      房地買賣之意思表示，並依民法第179 條、第181 條及第
      182 條規定，請求返還價金及賠償所受損害共計1,496,73
      0 元，並請就上開二請求權為擇一勝訴判決。
（二）若本院認伊不得撤銷系爭房地買賣之意思表示，然被告係
      於本院94年度執字第2708號強制執行事件中以769,000 元
      購入系爭房地，事後卻以二倍高價148 萬元轉售予伊，獲
      取差額暴利，伊得依民法第359 條後段規定，請求減少買
      賣價金711,000 元。
（三）聲明求為判決：1.先位部分：被告應給付原告1,496,730
      元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算
      之利息。2.備位部分：被告應給付原告711,000 元及自起
      訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
      3.願就前二項聲明供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：伊係於本院94年度執字第2708號強制執行事件以
    769,000 元購入系爭房地，惟本院於拍賣條件並未公告系爭
    房地曾為凶宅，故伊並不知系爭房屋曾為凶宅之事實，自無
    原告所指故意欺瞞或詐欺之情事，而無庸負物之瑕疵擔保責
    任。再者，伊購入系爭房地除支付價金769,000 元外，尚有
    支出代標費、點交與強制執行費、仲介費、代書費、各項稅
    金與規費、房屋裝修費、設計費、家具、廚具、水電、瓦斯
    、管理費等，且原告使用系爭房屋近2 年亦獲有利益，故原
    告請求伊賠償1,496,730 元或減少買賣價金711,000 元，實
    不合理等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴及如受不利
    判決願供擔保免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：
（一）被告係於本院94年度執字第2708號強制執行事件公告應買
      期間，以769,000 元承買系爭房地。
（二）原告於95年11月9 日透過介中公司之仲介，以148 萬元向
      被告購買系爭房地，此有系爭買賣契約乙份附卷可稽（見
      本院卷第17-19頁）。
（三）系爭房屋原屋主朱順儀於90年11月28日在系爭房屋內自縊
      死亡，此有台灣高雄地方法院檢察署相驗卷宗在卷（見本
      院卷第38-61頁）。
五、本件兩造爭執之處在於：被告出售系爭房地予原告時，是
    否明知原屋主朱順儀於系爭房屋內自縊死亡之事實？被告
    就系爭房屋內曾有人自縊身亡是否應負物之瑕疵擔保責任？
    原告主張解除契約或撤銷被詐欺所為買賣之意思表示是否
    合法？若原告得解除或撤銷系爭買賣契約，則其得請求返還
    價金及不完全給付損害賠償金額若干？若原告主張解除契
    約或撤銷被詐欺所為買賣意思表示不合法，則其請求減少價
    金711,000 元有無理由？
（一）按物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，
      無滅失或減少其價值之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人
      應負擔保之責者，買受人得解除契約，民法第354條第1項
      前段、第359條前段分別定有明文。又所謂「物之瑕疵」
      係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事
      人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不
      具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限
      ，最高法院著有73年台上字第1173號判例可資參照。次按
      有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「兇宅」，至於兇
      宅之定義，依目前房屋仲介公司之規範，係指「曾發生兇
      殺或自殺致死之情事」之房屋，此一因素，雖或未對此類
      房屋造成直接「物理性」之損傷，惟就一般社會大眾言，
      仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶言，除對
      居位品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大的
      負面影響。因此在房地產交易市場及實務經驗中，具有非
      自然身故情事之房屋或不動產，均會嚴重影響購買意願及
      購買價格，並因此亦造成該等標的之市場接受程度及價格
      之低落情事。同時具有非自然身故情事之不動產，無論從
      心理層面或市場接受度而言，皆非一般適於居住之標的，
      且有明顯異於週遭環境情形，即與週遭環境相較，買賣價
      格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自
      然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造
      成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之
      瑕疵，而出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責
      任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。
（二）本件兩造於95年11月9 日簽訂系爭買賣契約，距90年11月
      28日原屋主朱順儀自縊死亡僅約5 年，不能認為發生時間
      久遠，縱被告非明知或無重大過失而不知該自縊死亡之事
      實，依前開說明，被告仍應依約及依法負物之瑕疵擔保責
      任。況被告將系爭房屋出售予原告時，曾在系爭買賣契約
      備考欄加註「本屋是否為凶宅？無」，並蓋印於上，此有
      該不動產買賣合約書乙份附卷可稽（見本院卷第18頁），
      並為被告所不爭執，足認系爭房屋之出賣人即被告業已對
      買受人之原告擔保該買賣標的物無通常交易觀念上之重大
      瑕疵，而系爭房屋於原告買受未久前既有住戶在其內自縊
      死亡之事實，被告自應對原告負物之瑕疵擔保責任。至系
      爭房屋雖係由被告經由強制執行程序而買受，惟強制執行
      之拍賣物買受人依法原即不得主張瑕疵擔保責任（參以強
      制執行法第69條），此為法律明文規定系爭房屋之前手即
      被告與其前前手即原屋主朱順儀間之法律關係，要與本件
      兩造間依系爭買賣契約衍生之上開物之瑕疵擔保責任並無
      關連。故被告辯稱其不負瑕疵擔保之責云云，自非可採。
（三）次按契約解除時，當事人雙方應互負回復原狀之義務，由
      他人所受領之給付物，應返還之，如其所受領之給付為金
      錢者，應附加自受領時起之利息償還之；解除權之行使，
      不妨礙損害賠償之請求。民法第259 條第1 、2 款、第26
      0 條分別定有明文。本件系爭房屋既有前揭重大瑕疵，經
      原告以起訴狀繕本送達被告作為解除系爭買賣契約之意思
      表示，則原告請求被告返還所收取之買賣價金148 萬元，
      自屬有據。
（四）又按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權
      人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。民法
      第227 條第1 項定有明文。而在債務不履行，債務人所以
      應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件。故
      債務人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履行債務
      （給付不能、給付遲延或不完全給付）而受損害，即得請
      求債務人負債務不履行責任，如債務人抗辯損害之發生為
      不可歸責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任，如
      未能舉證證明，自不能免責（參照29年上字第1139號判例
      意旨）。查被告於高雄縣岡山地區從事房屋仲介業務已10
      餘年，且其住處距系爭房屋不遠，業經被告自承在卷（見
      本院卷第89、107 頁），而原告因買受系爭房屋業已支付
      契稅及代書代辦費共16,730元乙情，此有原告所提出而被
      告不爭執其真正之收費明細表乙張在卷可憑（見本院卷第
      110 頁），是被告既係從事不動產經紀業者，以該行業多
      屬區域商圈之經營方式，對於區域內之不動產概況均有較
      一般交易者為深入之掌握，縱被告前所買受之系爭房屋為
      法拍屋，亦不得解免其查知義務，本件被告既未能舉證已
      盡查訪系爭房屋原有狀況義務之事實，而逕在系爭買賣契
      約書上註明「非凶宅」之字樣，並將系爭房屋出賣予原告
      ，足認被告所為之給付具有可歸責事由之不完全給付，原
      告依民法第227 條第1 項規定請求被告賠償其所受支出上
      開費用16,730元之損害，依法自應准許。
六、綜上所述，原告主張被告應就系爭房屋負物之瑕疵擔保責任
    ，據以解除系爭買賣契約，請求被告返還買賣價金148 萬元
    ，及原告主張被告應依民法第227 條第1 項規定負不完全給
    付之損害賠償責任，請求被告給付系爭費用16,730元，合計
    1,496,730 元及自起訴狀繕本送達之翌日即97年8 月1 日起
    至清償日止，按年息5 ％計算之利息，應予准許。本件既已
    就原告主張先位之訴部分擇一判決其勝訴，其備位之訴自無
    加以審酌之必要，附此敘明。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核
    無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決
    結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、
    第390 條第2 項、第392 條，判決如主文。