隨波雜記

我名下有一棟房屋，但房屋所在的土地不屬於我，每月2000元的租金向地主承租的。最近聽說有財團想要購買附近的土地改建成商業區，我害怕地主要收回土地以利財團收購。如果我想繼續住下去或修繕房屋是否有此權力？又是否有權利把房子出租或出售給他人？地主如果把土地賣給財團，財團可以要求拆除房子嗎？

 版主解析：

房屋與基地（土地）的產權是各自獨立的，房屋的產權屬於你，當然可以自由使用房子；至於基地雖然屬於地主的，但是地主如果想要收回土地，卻會受到土地法第103條的限制，不能任意收回。

依照土地法第103條的規定，必須要有以下的事由發生，地主才有權利把土地收回來：

1.租約期滿。

如果跟地主之間沒有約定承租期限，那就屬於「不定期租約」，不定期租約既然沒有租約期限的問題，所以地主就不能利用這個規定收回土地。

2.承租人（即房屋所有權人）將土地或土地上的房屋做非法用途時。

例如把住宅區的房子做為工廠使用，地主就可以要求收回土地；但如果你在承租的土地上搭蓋違建居住，這就只能算是單純的違反建築許可的規定，而不是將房屋或基地做非法用途。

3.承租人（即房屋所有權人）把土地的全部或一部分轉租給別人時。

如果你只是把「房子」出租或出售給別人，而不是單純的把土地轉租給別人時，就不受限制，因為那是基於「房屋所有權人」的地位行使對房屋本身的權利而已。當然，如果把房子賣給別人時，土地的承租權就會隨著房屋產權而移轉給買受人，以後土地的租金就由房屋的新主人負責繳納；但是如果只是把房子出租給別人，因為房屋的產權並沒有變動，所以土地的承租權也不會變動，還是要由你負責繳納土地的租金。

4.承租人（即房屋所有權人）積欠租金總額達到二年以上時。

5.承租人（即房屋所有權人）違反租賃契約時。

如果你跟地主之間針對土地租賃的事項有一些特別約定時（包括口頭或書面的約定），就必須遵守約定，否則地主就可以用「違反承租時的約定（即違反租約）」為由而要求收回土地。

換言之，只要沒有上述的情形發生，你就有權利繼續承租土地，並且任意使用房子，無論是修繕、改建或自住、出租、出售，都沒有問題；而且縱使土地被轉賣給財團或任何第三人，都不能要求拆除你的房子。